Dzisiejszy artykuł jest drugim w serii Życie w Hiszpanii F.A.Q. – czyli to co chciałbyś wiedzieć i wcale nie boisz się zapytać, najczęściej zadawane pytania na temat życia w Hiszpanii wraz z odpowiedziami. W części pierwszej mówiliśmy o pracy – czy jest, jak i gdzie jej szukać, jakich dokumentów potrzebujemy. Dzisiaj pod lupę bierzemy zakup nieruchomości. Zdjęcia w dzisiejszym poście pochodzą ze strony www.costadreamhome.es

Wyobraź sobie, że zamarzył Ci się piękny dom, niedaleko piaszczystej hiszpańskiej plaży. Od czego zacząć by marzenie przekształciło się w cel? 

Skoro już mamy mniej więcej pomysł na to, jakiej nieruchomości szukamy i jaka lokalizacja nas interesuje, co dalej? Odwiedzamy agencję nieruchomości i jak wygląda cały proces?

Zaczynamy od rozmowy, zbieramy jak najwięcej detali, które naprowadzą nas na wymarzoną posiadłość klienta. Pytamy o budżet i zabieramy się do poszukiwań. Tworzymy listę nieruchomości na podstawie wytycznych i organizujemy dla klientów całodzienną pełną atrakcji wycieczkę, w której oczywiście pokażemy przepiękne widoki, zjemy pyszny lunch i trochę lepiej się poznamy.

Czy inaczej wygląda zakup nieruchomości z rynku wtórnego niż od dewelopera?

Jeśli chodzi o zakup nieruchomości od dewelopera, trzeba doliczyć 10% podatku(VAT) od ceny nieruchomości i dodatkowe 3% na prawnika, notariusza etc. Co daje nam finalnie dodatkowe 13% ceny nieruchomości.

Przy rynku wtórnym w zależności od ceny posiadłości doliczamy: 8% (do 400,000eu), 9% (od 400,000-700,000eu) oraz 10%(powyżej 700,000eu). Jest to tak zwany podatek od przeniesienia własności. Dodatkowo doliczamy wcześniej wspomniane 3% . W tym wypadku doliczamy od 11-13% od ceny nieruchomości. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego istnieje możliwość licytacji finalnej ceny, aczkolwiek nie są to duże kwoty. Od 2-5%.

Jeśli chodzi o dalsze procedury w obu przypadkach wygląda to tak samo. Płacimy kwotę by zarezerwować nieruchomość, po tygodniu bądź dwóch podpisujemy umowę wstępną, gdzie płacimy 10% wartości nieruchomości (zależy) i kończymy podpisaniem aktu u notariusza tzw. escritura

Czy pomagacie również w remoncie, jeśli klient zdecyduje się na zakup nieruchomości, która tego wymaga?

Tak. Nasza firma wykonuje również usługi remontowo-budowlane. Pracują u nas w większości Polacy, co ułatwia nam kontakt z klientem i pozwala na bardzo rzetelną pracę z naszej strony. Warto zwrócić uwagę, że daje nam to możliwość na wybór tańszej nieruchomości i wzrost wartości po ukończeniu jej remontu.

Jaki dokumenty będą potrzebne? Czy możliwość oglądnięcia nieruchomości wymaga podpisania umowy przedwstępnej, do której na przykład będziemy potrzebować numer NIE czy wszystkie papiery będą potrzebne dopiero jeśli zdecydujemy się na zakup?

Nie, możliwość oglądania nieruchomości nie wymaga od nas podpisywania żadnych umów. Przy decyzji zakupu: oprócz państwa dokumentów typu dowód osobisty czy paszport, będziemy potrzebować również numer NIE, który jest potrzebny do podpisania tzw. escritury. Do kompletu potrzebować będziemy również potwierdzenia otwarcia rachunku bankowego w hiszpańskim banku (tutaj również współpracujemy z bankiem, w którym jest obecna obsługa polska.)

• 

• 

• 

• 

• 

Czy lepiej skorzystać z usług jednej agencji czy wielu? Czy można skorzystać z usług wielu agencji? (być może trudno o obiektywną odpowiedź na to pytanie)

Warto wybrać jedną agencję, ponieważ przy działaniu dwóch lub więcej uniemożliwia to nam i innym agentom dostęp do wielu nieruchomości, jako, że każda agencja rejestruje klienta- działa to wtedy na zasadzie kto pierwszy ten lepszy. Oczywiście, że można skorzystać z usług wielu agencji, natomiast nie będzie to tak efektywne jak w przypadku współpracy z jedną.

Dlaczego lepiej skorzystać z usług agencji niż załatwiać wszystko na własną rękę? Jakie niespodzianki mogą nas spotkać, dodatkowe opłaty, na popełnienie jakich błędów jest narażony potencjalny kupujący?

Przede wszystkim jako agencja chcemy państwu pomóc. Przy zdecydowaniu się na nasze usługi, nie ponoszą państwo żadnych opłat. Mamy dostęp do 30 tysięcy nieruchomości na całej Costa Del Sol, jak i do ich rzetelnych informacji, które państwo jako potencjalny klient mogą nie znaleźć. W Internecie znajduje się wiele ofert, które są fałszywe bądź nieaktualne, więc łatwo można zostać oszukanym.

Kolejnym ryzykiem dotyczącym kupna na własną rękę jest stan budynku/nieruchomości. Nasze biuro współpracuje z polską prawniczką, której zadaniem między innymi jest sprawdzić stan/ dokumenty nieruchomości. Mogą zdarzyć się sytuacje, że budynek, w którym znajduję się kupiona przez państwo nieruchomość, może zostać zburzony z racji, że jest za wysoki o 10cm. Brzmi absurdalnie, natomiast zdarzyły się i takie sytuacje. Są to jedne z wielu powodów, dla których warto zaufać swojej wybranej agencji.

Na co zwrócić uwagę przy planowaniu budżetu? Jakie kwestie są ważne? Kredyt, wkład własny, kredyt w Polsce czy w Hiszpanii? Jakie są dodatkowe koszty, podatki przy zakupie? Jeśli kredyt hipoteczny w Hiszpanii to czy współpracujecie z brokerem zagranicznych kredytów hipotecznych czy klient musi zająć się tym we własnym zakresie?

Ciężko stwierdzić, ponieważ jest to w pełni osobista decyzja. Warto przemyśleć tą decyzję i rozsądnie oszacować swoje możliwości finansowe. Pamiętajmy, że jest to zobowiązanie finansowe na lata i warto pozbyć się go jak najszybciej.

Decydując się na kredyt hipoteczny w Hiszpanii możemy liczyć na 60%/70% wartości nieruchomości, oczywiście w zależności od państwa dochodów, które bank przeanalizuje. Jest to tak na prawdę sprawa bardzo indywidualna. Resztę należy zapłacić z własnej kieszeni. Dodatkowe koszty to tak jak wspominałam wcześniej: podatki, notariusz etc. Współpracujemy z polskimi przedstawicielami z banku, także oni wraz z naszą prawniczką w pełni się państwem zajmą.

Czy macie swojego prawnika lub współpracujecie z jakimś, którego polecacie swoim klientom? A może odradzacie udział prawnika? Jeśli nie to, to dlaczego prawnik (polskojęzyczny) jest ważny przy zakupie nieruchomości?

Tak, mamy polską prawniczkę, która współpracuje z naszym biurem. Ma bardzo duże doświadczenie i znakomite opinie od naszych klientów. Zalecamy skorzystanie z usług kancelarii prawniczej, gdyż sprawdzi ona i skontroluje wszystkie aspekty prawne związane z zakupem oraz dopilnuje, aby dana nieruchomość nie posiadała ukrytych opłat, zadłużeń etc.

• 

• 

• 

• 

Przyszła pora na przejrzenie tysiąca ogłoszeń! Na co zwracać uwagę przeglądając ogłoszenia? Czy są jakieś haczyki, na które należy zwrócić uwagę? Sposoby, w jakie właściciele nieruchomości zatajają pewne fakty? Może sposób wykonania zdjęć lub ich brak?

Przede wszystkim, zaczynamy od sprawdzenia czy dana nieruchomość jest dostępna na rynku, została sprzedana bądź jest na ten moment wynajęta. Raczej nie zdarza się, by właściciele coś zatajali, jeśli jednak byłaby taka sytuacja, to podczas wizyty wszystkie fakty wychodzą na jaw, także bardzo ważne jest by zjawić się osobiście przy ogladaniu nieruchomości.

Czy jeśli klient jest zainteresowany daną nieruchomością, ale znalazł ją na stronie innej agenci lub w ogłoszeniu osoby prywatnej - nadal możecie pomóc przy zakupie?

Tak, jak najbardziej! Wykonujemy telefon, by wypytać o szczegóły i staramy się zdobyć wszystkie potrzebne dla państwa informacje. Natomiast nie ma gwarancji, że dana nieruchomość jest dostępna na rynku. Zdarza się również, że właściciel nieruchomości nie chce współpracować z agencją. W takim przypadku nie jesteśmy w stanie pomóc.

Na co zwrócić uwagę przy oglądaniu nieruchomości?
Jest bardzo dużo aspektów, na które warto zwrócić uwagę przy oglądaniu nieruchomości, między innymi:

• Lokalizacja i urbanizacja. Czy nieruchomość znajduje się blisko morza, sklepów, lekarza, transportu publicznego. Czy urbanizacja oferuje basen/y, prywatny ogród, parking bądź garaż.
• Funkcjonalność. Czy układ mieszkania spełnia państwa wymagania, czy jest wystarczająco dużo światła, w którą stronę zwrócona jest nieruchomość, czy wizualnie spełnia państwa oczekiwania
• Koszty utrzymania. Każda nieruchomość posiada miesięczne składki komunalne w zależności od potrzeb urbanizacji. Gaz, prąd, woda. Warto zapytać o przybliżone miesięczne ceny.

Czy są jeszcze jakieś inne dokumenty nieruchomości, które należy sprawdzić? Pozwolenie na budowę (czy wszystko co do tej pory zostało wybudowane, zostało wybudowane legalnie, czy możemy w przyszłości wybudować basen, dobudówkę, szopę albo dodatkowe piętro czy taras?) - Primer Ocupación’, ‘Fin de Obras’?

Tak, jest bardzo wiele dokumentów do sprawdzenia, aczkolwiek tak jak wspomnieliśmy wcześniej wszystkim zajmuje się nasza prawniczka😊

• 

• 

• 

• 

Chciałam, żebyście poruszyli kwestię ocieplenia / izolacji termicznej ale nie wiem do końca jak sformułować pytanie. Wszyscy znajomi, którzy kupowali nieruchomości w Hiszpanii mówili, żeby koniecznie zawrzeć temat w tym artykule. Chodzi o to, że domy w Hiszpanii są chyba generalnie zimne – trzeba zwrócić uwagę na szczelność okien, czy są podwójne? I jakie informacje są zawarte w tym certyfikacie energetycznym (jak go czytać i rozumieć, jakich wiadomości może nam dostarczyć)? Jakie są koszty ogrzewania? Jakie ogrzewanie jest najlepsze?

Kwestia nieszczelnych okien zdarza się tylko i wyłącznie w starych budynkach. Jest to oczywiście problem do rozwiązania. Warto zwrócić również uwagę na to, że większość dni w ciągu roku na Costa Del Sol jest słoneczna, co naturalnie ociepla nam dom.

Nowsze nieruchomości nie posiadają tego typu ubytków.

Certyfikat energetyczny pozwala nam określić wydajność energetyczną danej nieruchomości. Możemy odczytać informacje takie jak: zużycie energii przez daną nieruchomość oraz stan jego izolacji. Na skali znajduje się 7 stopni oznaczonych literami od A (kolor zielony, minimum) do G (kolor czerwony, maksimum)

Co do rodzaju ogrzewania istnieje wiele opcji: gazowe, elektryczne, z użytkiem biomasy…
Cena zależy od taryfy, którą wybierzemy i od oferty, którą zaoferuje nam wybrany producent. Natomiast zakłada się, że najtańszą opcją jest ogrzewanie elektryczne, które wynosi 0,13eu/kWh

Na co zwrócić uwagę kupując nieruchomość wiejską? (np. czy jest woda (jeśli nie ma wody bieżącej a zbiornik, to jakiej jest wielkości i jakie są koszty napełnienia, czy jest studnia lub możliwość wykopania studni?), czy nieruchomość jest podpięta do sieci energetycznej, kanalizacji (szambo?), czy posiada pozwolenie na budowę)

Tak, przy zakupie nieruchomości wiejskiej warto zwrócić uwagę na dostęp do wody, przy czym jeśli płynie ona ze zbiornika, cena będzie zależeć od jego wielkości, dostawcy etc.- sytuacja indywidualna tak samo jak wykopanie studni, sieć energetyczna, kanalizacja etc. Wszystkiego rodzaju informacje powinny być dostarczone przez dotychczasowego właściciela nieruchomości. Przy decyzji o kupnie, nasza prawniczka dodatkowo upewni się, czy wszystko jest zgodne z prawdą.

Czy są jeszcze jakieś rady, których udzielilibyście osobom zainteresowanym zakupem nieruchomości w Hiszpanii?

Myślę, że dobrą radą byłoby zachęcenie zainteresowanych osób na przyjazd wakacyjny do Hiszpanii, zwiedzenie Costa Del Sol i wzięcie pod uwagę, które miasto najbardziej państwa urzekło: typ architektury, okolice, urbanizacje. Tak aby przy podjęciu decyzji o zakupie, mieli państwo wyklarowaną wizje swojego wymarzonego miejsca i my jako agencja zrobimy wszystko co w naszej mocy, by te marzenie spełnić.

Chciałabym bardzo serdecznie podziękować Karolowi, Karolinie oraz Natalii z agencji Costa Dream Home SL za pomoc przy tworzeniu tego artykułu, za poświęcony czas i rzetelne informacje. Jeszcze raz serdecznie zapraszam Was do poczytania ich bloga, na którym znajdziecie multum informacji przydatnych przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii: https://www.costadreamhome.es/blog/

Strona internetowa: https://www.costadreamhome.es

Facebook: https://www.facebook.com/costadreamhomespain/